Купопродажба на недвижности во Скопје

[StefusRefus]

Многу јако ми е кога луѓе инвестирааат чисто во недвижнина и земаат кредит со 7% имаат ќирија 3%-4% даваат 50% учество а ратата му е помала од ќиријата и мислат дека ќарат на тоа што зеле кредит.. Не не ќарите, тие 50% што ги дадовте го испуштивте приносот на нив.. Кога направите матматика вас приносот на кредитот ви е 7-4 = -3% .... ама го надполнувате со приносот на тие другите 50%..

Со оваа математика доаѓа недвижност колку денарски депозит. Многу се изнапишав горе ама има проблем и со банките може да земеш и 33% учество, па и 25% од Купи Куќа Купи Стан...А некои банки бараат рата 1/3 од плата (ако имаш висока плата растур се прави по банките имаш милион поволности) некои а незнам дали кирија влегува во тоа? Некаде се само приходи...додуше има финти, од сметковдство лажни извештаи, жиранти, кокредитобаратели итн. Инаку каматите се сега од 4-7% зависи што фатиш во просек 5,5-6%. За можен раст на камати пишав. Инаку сум во принцип да се искористи ассетот и овие ниски каматни стапки...не сум баш сигурен за сега ама во иднина ми изгледа како добар бај посебно како што е трендот.

 

[valvoline]

http://vesti.mk/read/news/15394484/5356199/cenata-na-stanovite-vo-skopje-lani-padnala-za-14-procenti
Ako e ova vistina spremajte se za cunamito so doprva doagja. Mada koga ke gi vidam cenite po oglasite i ne mi se cini deka bas 14% padnale cenite. A pad ima definitivno, posebno od lanskoto leto navaka. Site stanovi dremat po oglasi, barem onie starite. kako e kaj novogradbite kojznae. 14 procenten pad na cenata toa e 5-10.000 evra na prosecen stan vo sk, to est 3-5 godisen prihod od kirii.
A i realno ako se zeme vo predvid politickata i ekonomskata situacija, standardot, platite i visinata na kiriite po nitu edna ekonomska logika cenata na m2 ne treba da e preku 500-600e za m2 novogradba i 300-400e m2 za star stan. Natamu i ke odat cenite, ili naednas ke padnat ili poleka popoleka.

 

[pravnick]

izgradba e 200 evra kvadrat komunalii i parcela plus 100e A seprodavat po 1000++ LUD narod!!

 

[StefusRefus]

http://vesti.mk/read/news/15394484/5356199/cenata-na-stanovite-vo-skopje-lani-padnala-za-14-procenti
Ako e ova vistina spremajte se za cunamito so doprva doagja. Mada koga ke gi vidam cenite po oglasite i ne mi se cini deka bas 14% padnale cenite. A pad ima definitivno, posebno od lanskoto leto navaka. Site stanovi dremat po oglasi, barem onie starite. kako e kaj novogradbite kojznae. 14 procenten pad na cenata toa e 5-10.000 evra na prosecen stan vo sk, to est 3-5 godisen prihod od kirii.
A i realno ako se zeme vo predvid politickata i ekonomskata situacija, standardot, platite i visinata na kiriite po nitu edna ekonomska logika cenata na m2 ne treba da e preku 500-600e za m2 novogradba i 300-400e m2 za star stan. Natamu i ke odat cenite, ili naednas ke padnat ili poleka popoleka.

Нема шанси да падне под 10% рентен принос. Или тоа е за центар 5-6евра за квадрат месечно кирија или за 6-7 за квадрат евра месечно во иднина т.е. 12*6.5=76евра годишно за квадрат. Што значи 760 цена за евра во најлошо сценарио за Центар а по 550-600 во периферија. Под оваа цена неможе да оди. 9-10% беше во почеток на 90ти и за време на војната. А нема војна ни длабока рецесија. Ако падне до 760 за центар имаш 10%*3=30% принос од кирии и плус пораст во однос на инфлација колку што е долгорочен раст на цена на квадрат т.е. од 2.5%*3=7.5% т.е. 37.5% минус 5%*2 за камата и 1*3% за одржување т.е. 13% или грубо сума 37.5%-13%=22.5% проектирана нето добивка...ова е најпесимистичко сценарио а после него само се заработува многу. 700-800 е под за Центар. Јас мислам дека дека нето добивка нема да оди ни над 15% т.е. 6евра квадрат кирија, 6% камата и окулу 850 евра квадрат. Се над 10-15% проектирана нето добивка е сериозена мотивација за купување.
Цените ти се извадени од ѓутуре? Имаш идеја зошто баш тие? И нема логика стар стан да е поефтин од нов? Има финансиски ризик во купување на новоградба и загубени кирии и полоша околна инфраструктура и чест пати изведба? Староградба може да е поефтина само ако е многу лошо одржувана ама и тогаш не над 10-20%...на слична локација итн

 

[valvoline]

Edna rabota zaboravas, ima hiperprodukcija na stanovi. Ovolku nikogas ne se gradelo, i vrapcite znaat deka profitot na ciglarite e pogolem od 100%. Ne znam od kaj gi vadis tie procenti renten prihod, eve oglas stan 62m2 vo strog centar komplet namesten pocetna cena 180e mesecno kirija, realno ke se pazari i na 150e. m2 vo centar bese 1200-1300e (povtorno e padnat pa moze i poeftino da e), ovoj stan karikiram e vreden najmalku 70tina iljadi evra prazen, namestajot plus. Kolku e rentalniot prinos od ova? Nema ni 3%, ako se zeme vo predvid amortizacijata na stanot i inventarot ni 2% godisno, a cenata na stanovite vo centar e padnata za 30-40% vo poslednite 5-6god i plus ke paga. isto kako parite niz prozor da si gi frlil.
http://www.reklama5.mk/AdDetails?ad=2736975

 

[StefusRefus]

Edna rabota zaboravas, ima hiperprodukcija na stanovi. Ovolku nikogas ne se gradelo, i vrapcite znaat deka profitot na ciglarite e pogolem od 100%. Ne znam od kaj gi vadis tie procenti renten prihod, eve oglas stan 62m2 vo strog centar komplet namesten pocetna cena 180e mesecno kirija, realno ke se pazari i na 150e. m2 vo centar bese 1200-1300e (povtorno e padnat pa moze i poeftino da e), ovoj stan karikiram e vreden najmalku 70tina iljadi evra prazen, namestajot plus. Kolku e rentalniot prinos od ova? Nema ni 3%, ako se zeme vo predvid amortizacijata na stanot i inventarot ni 2% godisno, a cenata na stanovite vo centar e padnata za 30-40% vo poslednite 5-6god i plus ke paga. isto kako parite niz prozor da si gi frlil.
http://www.reklama5.mk/AdDetails?ad=2736975

Јас вадам 4% на празен стан а може и 4,5% да се најде во Скопјево...За 62м2 празен нов стан во Центар се земаат 250 евра за убаво наместен 300евра или а цена е сега 1100 или 250*12/62*1100=0.0439 или 4,39%. Инаку сега ти доаѓа ако го купиш 4%*3-2*5%-1*3%+3*2.5%=12-10-3+7.5%=19.5-13=6,5% ама ставив 2.5% раст на цена годишно. На краток рок најверојатно ќе се утне ама на долг рок недвижни растат колку и инфација а таа е окулу 2,5-3% годишна во последните 20 години. Да се надеваш на негативен просечен раст на цени на недижнини за 20-30 години е тотално погрешно. Нема шанси беар маркте да трае 30-40 години. Се случило само во САД од за време на големата депресија 1930-1950 та. Така да реално раст за следните 20-30 години ќе биде во просек 2-3% годишно. А амортизација на празен стан е 1% а на наместен може да е 1,5-2%. Со 6,5% очекуван принос за 20-30 години не гледам ептен многу простор за пад зошто депозитите се 1% годишно. Кој се други опции? Злато, Биткоин, МСЕ, Долари? Континуирано има раст на кредити за станови. Значи се купува а камата паѓа...Според мене може не баш оваа година ама со овие трендови за макс 5-10 години ќе биде одлично да се инвестира во недвижност.
Инаку лично не сакам недвижнини и немам на мое име ама ако продолжат овие трендови би си земал...повеќе сакам Злато, МСЕ и девизи зошто можам да ризикувам...ама има голем дел кој неможат или поточно несакаат и незнаат.

 

[ShRiNk]

Полека се заситува или презаситува пазарот во Скопје. Хиперпродукција на нов станбен простор а веќе поголемиот дел од тоа што сакаше и можеше да се насели во Скопје е населено. Треба да се земе во предвид и иселувањето а и реалниот помал природен прираст. Сеуште продажбата некако ја вади тоа што има луѓе кои што не знаејќи што со својот капитал го инвестираат во станови, дури има и луѓе што не ги ни издаваат становите туку им стојат празни. Епа кај нас фали вовдеување на драстично поголем данок за тие празни станови. Скандинавија, Канада, Британија не знам за Германија не е баш исплатливо да има станови кои ти седат празни.

Доволно е само да се прошета низ Скопје во некои делови каде што се претежно нови згради изградени по последниве неколку години и да се забележи во колку станови всушност никој не живее.
Градењето е хаотично и непланско и без никаква проценка колкава е потребата од станбен простор. Така да освен можеби во некои локации сегде останоато и мене логиката ми налага дека цените би паѓале. Не случајно и Џеваир малце подзаспорија со досредување на 3та и 4та кула

 

[Reddington]

izgradba e 200 evra kvadrat komunalii i parcela plus 100e A seprodavat po 1000++ LUD narod!!

Не заборавај дека 30% е цената по квадрат нето површина за сопственикот на земјиштето, што значи 300 евра квадрат во старт ти фалат во математиката.
Реално, стан што се продава за 1,000 евра квадрат кошта околу 700 да се изгради.

 

[Terroir]

Не заборавај дека 30% е цената по квадрат нето површина за сопственикот на земјиштето, што значи 300 евра квадрат во старт ти фалат во математиката.
Реално, стан што се продава за 1,000 евра квадрат кошта околу 700 да се изгради.

Слушај од 38 минута па натаму

Ние на 6 милиона вложени, најмалце ќе заработиме уште 6 милиона евра.
И самиот кажува дека цената по м2 е преголема ама се додека се продаваат (има овци) ќе има и кој да ги стриже..

 

[valvoline]

Не заборавај дека 30% е цената по квадрат нето површина за сопственикот на земјиштето, што значи 300 евра квадрат во старт ти фалат во математиката.
Реално, стан што се продава за 1,000 евра квадрат кошта околу 700 да се изгради.

Zgradite ne gi pravat na eden sprat pa zemjisteto da igra nekoja uloga vo konecnata cena. Poso se gradi na 7 i poveke spratovi cenata na zemjisteto ima mnogu mal udel vo konecnata cena na m2, kaj cevahir ne se ni oseka na tolku spratovi stanovi i m2. Realno stanovi so se prodavaat 1000e m2 investitorite gi cinat po 500e so sve ukalkulirano, a nekoi i pod 400e. Info od prva raka, na prijatel zena mu raboti vo adora.

 

[Reddington]

Zgradite ne gi pravat na eden sprat pa zemjisteto da igra nekoja uloga vo konecnata cena. Poso se gradi na 7 i poveke spratovi cenata na zemjisteto ima mnogu mal udel vo konecnata cena na m2, kaj cevahir ne se ni oseka na tolku spratovi stanovi i m2. Realno stanovi so se prodavaat 1000e m2 investitorite gi cinat po 500e so sve ukalkulirano, a nekoi i pod 400e. Info od prva raka, na prijatel zena mu raboti vo adora.

Да дообјаснам, изгледа не е доволно јасен изразот „цена по квадрат нето површина“:
Ако маркицата има 1000 квадрати вкупна нето површина, газдите на плацеви на подобрите локации од инвеститорите бараат 28-30% од корисната површина.
Не дека не е исплатливо, ама многу ти бега математиката.

 

[StefusRefus]

Не заборавај дека 30% е цената по квадрат нето површина за сопственикот на земјиштето, што значи 300 евра квадрат во старт ти фалат во математиката.
Реално, стан што се продава за 1,000 евра квадрат кошта околу 700 да се изгради.

Според ДЗС цена на земијште во последено полугодие е 9000 денари за м2 површина а цена на продаден стан во Скопје е окулу 42000 ден без ДДВ или 9000/42000*5%? (или 18% незнам колку е ) ама е можеби и под 20% земјиштето во цена на нето м2 за 2 години има изгубено окулу 35% цена земјиштето или од 13000ден за м2 на 9000ден за м2...екстремна ситуација!

 

[Reddington]

Според ДЗС цена на земијште во последено полугодие е 9000 денари за м2 површина а цена на продаден стан во Скопје е окулу 42000 ден без ДДВ или 9000/42000*5%? (или 18% незнам колку е ) ама е можеби и под 20% земјиштето во цена на нето м2 за 2 години има изгубено окулу 35% цена земјиштето или од 13000ден за м2 на 9000ден за м2...екстремна ситуација!

Не го знам методот по кој ја одредиле просечната продажна цена од ЕУР 700 во Скопје, ама праксата вика дека не е реална.
Си видел оглас на оваа цена, знаеш некој да купил добар стан на добра локација по оваа цена?

 

[StefusRefus]

Не го знам методот по кој ја одредиле просечната продажна цена од ЕУР 700 во Скопје, ама праксата вика дека не е реална.
Си видел оглас на оваа цена, знаеш некој да купил добар стан на добра локација по оваа цена?

Без ДДВ е и тоа е просек на тргувани станови и е повеќе од 700 евра а, просек е збир на Х делено со n на Х тоа е методата има само една.

 

[Reddington]

Без ДДВ е и тоа е просек на тргувани станови и е повеќе од 700 евра а, просек е збир на Х делено со n на Х тоа е методата има само една.

ДДВ е 5% што прави ЕУР 735 за квадрат и нема такви станови во Скопје. Отвори ги огласите и ќе видиш дека новоградбите на добри локации не се под 1,100-1,150. Ова покажува дека дел од продажната цена се плаќа во кеш и сите информации од ДЗС на кои се потпираш погоре не се точни во пракса.