Кус водич за најголемата инвестиција во животот

[Schmeiser Schmit]

Недвижност преставува најголем дел од имотот на просечниот граѓанин окулу 70-80%. Така да е многу битно да се разбере како функционира овој вид инвестиција. Прво неколку митови за недвижноста како инвестиција кои мора да се знаат.
1. Недвижноста е „сигурна“ инвестиција. Не е вистина како и секоја инвестиција варира во цена и може да падне.
2. Недвижноста секогаш ја победува инфлација. Најчесто ова не е вистина. Во просек после данок и трошоци и корекција за инфлација приходот е 0%. А има и моменти кога може и да е негативен.

-Цена. Најчесто цените растат но, можно е да се случи и да паѓаат. Тоа е случај после меур, голема рецесија и дефлација (најчесто ова иде заедно). Во Македонија нема индекс на цени на недвижност и не е најлесно да се знае што се случува со нив. Во последните 15-20 години цените растат со релативно континуран раст иако оваа година се рамни. Не изгледа дека има меур. Како и да е сакате да купувате кога цените раста а не опаѓаат. Не е паметно да се вложува во ништо што губи вредност.
-Инфлација. Цените на недвижноста ја следат инфлацијата. Во моменти кога цената јас претркува инфлација тоа може да е знак за меур на недвижнини. Во основа треба да купувате кога растот на цената е под инфлација а продавате кога е над. Во моменотов во Македонија е под но колку ќе трае тоа тешко е да се претпостви. Исто така е подобро да се купува кога се очекува раст на инфлацијата.
-Кирија. Извор на приходи е киријата. Битен момент е да се знае колкав е киријнот приход а тоа е (годишна кирија/цена на недвижност Х100%). Во основа се смета дека 5% е граница за исплатливост за влез. Моментално во Македонија толку е некаде кријиниот приход 4-5% во 2000 беше и 7-8%. Значи е на граница и има тенденција за намалување што не е добро за идните купувачи. Обично над 2-3 % се смета за преценет имот а 7-8% за потценет.
-Каматни стапки. Најчесто недвижност се купува преку хипотекарен кредит. Значи ако каматната стапка е ниска е подобро да се купува. Каматните стапки во МК не се многу ниски но, не и превисоки. Има одредена тенденција за нивно намалување што е добар знак за некој што планира во иднина да купува.
-Фиксна или Променлива Каматна Стапка на хипотекарен кредит. Одлуката треба да се базира на проценка на идното движење на каматните стапки. Ако тие имаат тенденција за опаѓање подбра е променлива а, ако растат фиксна. Сега за сега има тенденција за пад но, со оглед на долгиот рок на хипотеките тешко е да се гарантира дека тие ќе опаѓаат и во следниве 15-20 години.
-Паричен прилив. Е ова е дел од сметководство...Се пресметува со процент на разликата на месечната кирија кој би се плаќала минус месечната рата на кредитот. (кирија-рата/рата *100%) Како граница се зема -40%. Во Македонија паричниот прилив е најчесто на таа граница. Ако е под се исплати повеќе да се купи ако не над повеќе се исплати да се рента. За мене ова лично е доста субјективно. Ако имаш бизнис или си добар во вложување пари може ќе сакаш да имаш и подобар паричен прилив и да се одлучиш на рентање.
-Други фактори. Психологија на пазар (колку луѓе ја сметаат недвижноста за сигурна инвестиција), Глобална економска состојба, државни интервенции (субвенции итн), понуда и побарувачка на пазарот на недвижнити, политички фактори итн.

Сума сумарум Моја лична проценка е така и така. Не е лошо или многу опасно ама не ни баш најдобро. Мислам дека е најпаметно малку да се почека за некоја година може да биде и малку поповолно.

 

[valvoline]

Momentalno niti pod razno ne se isplaka stan da kupuvaš. Kiriite se smešni za 100-150e se nudat stanovi pod kirija vo site delovi na Sk (osven centar) a tie istite stanovi gi prodavaat za 50-70.000 evra. Nema nikakva ekonomska logika. Ako zemeš kredit da go plakaš stanot mesečno najmalku po 400-500 evra ke plakaš rata i toa za 20 godišen period. Komedii. Cenite na stanovite se veštački prenapumpani,realna cena na m2 za poloven stan vo Skopje e 500e, na novite 700e za m2. Polecka ke si dojde na realnoto,pocnaa da pagaat cenite i toa za 10-15% godišno.

 

[Schmeiser Schmit]

Momentalno niti pod razno ne se isplaka stan da kupuvaš. Kiriite se smešni za 100-150e se nudat stanovi pod kirija vo site delovi na Sk (osven centar) a tie istite stanovi gi prodavaat za 50-70.000 evra. Nema nikakva ekonomska logika. Ako zemeš kredit da go plakaš stanot mesečno najmalku po 400-500 evra ke plakaš rata i toa za 20 godišen period. Komedii. Cenite na stanovite se veštački prenapumpani,realna cena na m2 za poloven stan vo Skopje e 500e, na novite 700e za m2. Polecka ke si dojde na realnoto,pocnaa da pagaat cenite i toa za 10-15% godišno.

И јас не сум голем фан на купување стан. Во право си за бројките гледав крија на 55 квадрати стан во новоградба во Стар Аеродром празен стан е 150 евра или 1800 годишно. Цената е 60000 евра да се купи кирија е само 3% годишно. Од друга страна ако го земеш на кредит е окулу 320 евра за 20 години на 6% камата плус 15000 евра учестстов а ако и за тоа земеш кредит 450-500 евра ќе ти дојде месечно. Значи 150-450/450*100=-66% што е ужасно. Даваш 300 евра плус. Плус не треба да се грижиш за одржување и амортизација но, најверојатно киријата ќе расте. Да некој ќе рече имаш стан и ако ти згусти можеш да го шитнеш. Но, од друга страна имаш плус 300 евра приход кој ако редовно си ги ставаш на штедна книшка за 20 години со камата од 7% ќе бидат 140000 минус пораст на кирии што е исто како стан со таа квадратура за 20 години. Во овој случај ти треба да се надеваш на ниска инфлација а повисоки каматни стапки. А купувачите треба да се надеват на висока инфлација а ниски каматни стапки. За Македонски услови првата опција е поверојатно т.е. каматните стапки да се над инфлација поради заштита на слабиот денар. Се разбира тука треба да се земе и во превид и движење на цената на квадратниот метар. Јас лично неможам да претпоставам каде ќе оди сега за сега е рамна што е повеќе во корист на рентарите. Плус мислам дека може и понатаму да опаѓа односот кирија/цена на стан.
Така да горе доле е исто сега за сега но, малку сум повеќе на страна на рентањето бидејќи имаш многу поголема финансиска слобода.
П.С. Инаку тотално не ми е јасен Македонскиот менталитет 80% се сопственци на недвижност и сакаат да им падне цената. Тотално Апсурдно тоа е како да имаш акции на берза и да навиваш да ти паднат. Мислат дека ќе им се исплати тогаш да купат. Тикви со расол... ОК е само за тие што се под криија и имаат доста кеш на страна.

 

[valvoline]

И јас не сум голем фан на купување стан. Во право си за бројките гледав крија на 55 квадрати стан во новоградба во Стар Аеродром празен стан е 150 евра или 1800 годишно. Цената е 60000 евра да се купи кирија е само 3% годишно. Од друга страна ако го земеш на кредит е окулу 320 евра за 20 години на 6% камата плус 15000 евра учестстов а ако и за тоа земеш кредит 450-500 евра ќе ти дојде месечно. Значи 150-450/450*100=-66% што е ужасно. Даваш 300 евра плус. Плус не треба да се грижиш за одржување и амортизација но, најверојатно киријата ќе расте. Да некој ќе рече имаш стан и ако ти згусти можеш да го шитнеш. Но, од друга страна имаш плус 300 евра приход кој ако редовно си ги ставаш на штедна книшка за 20 години со камата од 7% ќе бидат 140000 минус пораст на кирии што е исто како стан со таа квадратура за 20 години. Во овој случај ти треба да се надеваш на ниска инфлација а повисоки каматни стапки. А купувачите треба да се надеват на висока инфлација а ниски каматни стапки. За Македонски услови првата опција е поверојатно т.е. каматните стапки да се над инфлација поради заштита на слабиот денар. Се разбира тука треба да се земе и во превид и движење на цената на квадратниот метар. Јас лично неможам да претпоставам каде ќе оди сега за сега е рамна што е повеќе во корист на рентарите. Плус мислам дека може и понатаму да опаѓа односот кирија/цена на стан.
Така да горе доле е исто сега за сега но, малку сум повеќе на страна на рентањето бидејќи имаш многу поголема финансиска слобода.

Kiriite ušte ke pagaat. Mnogumina so pari pečaleni nadvor se zaletaa ispokupuvaa stanovi i mislea deka po 300-400e kirii ke cicaat (btw na ovie ceni na stanovi realna kirija e najmalku 300e)
So kirii od 100-150e gazdite se vo totalna zaguba,troduplo poveke kar ke ima ako gi oročat parite vo banka negoli od kirii što zimaat. 60.000 evra oročeni vo evra imaš 4.5-5% kamata godišno vo denari 8% ako gi oročiš parite na dve godini. Vo evra toa ti e kamata 250-300 evra na mesec,vo denari 500 evra na mesec.Ako gi oročiš na podolgo vreme ušte poubava kamata ke lapneš. Kaj stanovite momentalno nema inflacija nego ima deflacija,što znači se isplaka da čekaš.Cenite pagaat od den vo den. Pred nekoja godina beše nezamislivo da najdeš stan 60-70 kvadrati vo aerodrom ili lisiče za 50kE,sega gi ima najmalku 20 i site stojat. Državnata PUIK ke gi prodava stanovite vo novite zgradi do makpetrol vo nas lisiče po 795e za m2. Aj da vidime ušte koliku vreme ke gi držat starite stanovi so ovie ceni.
p.s. jas isto sum za kupuvanje ama si čekam. Kamata lapam po 250 evra mesečno,kirija plakam 120 evra za 40m2 kompletno namesten flet so klima i ostalo vo lisiče. Za ista kirija veke imam šansa da dobijam 50-60m2,ama ne mi se seli. Da vidime koj ke izdrži poveke jas ili prodavačite.

 

[Schmeiser Schmit]

Kiriite ušte ke pagaat. Mnogumina so pari pečaleni nadvor se zaletaa ispokupuvaa stanovi i mislea deka po 300-400e kirii ke cicaat (btw na ovie ceni na stanovi realna kirija e najmalku 300e)
So kirii od 100-150e gazdite se vo totalna zaguba,troduplo poveke kar ke ima ako gi oročat parite vo banka negoli od kirii što zimaat. 60.000 evra oročeni vo evra imaš 4.5-5% kamata godišno vo denari 8% ako gi oročiš parite na dve godini. Vo evra toa ti e kamata 250-300 evra na mesec,vo denari 500 evra na mesec.Ako gi oročiš na podolgo vreme ušte poubava kamata ke lapneš. Kaj stanovite momentalno nema inflacija nego ima deflacija,što znači se isplaka da čekaš.Cenite pagaat od den vo den. Pred nekoja godina beše nezamislivo da najdeš stan 60-70 kvadrati vo aerodrom ili lisiče za 50kE,sega gi ima najmalku 20 i site stojat. Državnata PUIK ke gi prodava stanovite vo novite zgradi do makpetrol vo nas lisiče po 795e za m2. Aj da vidime ušte koliku vreme ke gi držat starite stanovi so ovie ceni.
p.s. jas isto sum za kupuvanje ama si čekam. Kamata lapam po 250 evra mesečno,kirija plakam 120 evra za 40m2 kompletno namesten flet so klima i ostalo vo lisiče. Za ista kirija veke imam šansa da dobijam 50-60m2,ama ne mi se seli. Da vidime koj ke izdrži poveke jas ili prodavačite.

Паметно си правиш чекај уште. Мене работава лично ич не ме засега повеќе професинално е. Јас имам свој стан кој не е под хипотека и немам потреба да одам под крија. Моите имаат уште еден стан „вишок“ и го рентаат ама ич не им се исплати. Ама ги разбирам не им е тоа инвестиција го чуваат за брат ми кога ќе реши сам да живее и не планират никогаш да го продаваат. Но, ако би ми требало порадо би рентал сега и чекал не би инвестирал во станови. Пари подобро е или на штедна или на друг начин да се вртат а посебно ако се разбираш од бизнис и добро манипулираш со капитал нема никава логика стан да купиш. Нека купува печалбари и нека ги рентаат и рушат кириите. А има и голема градба сега што може дополнително да ги сруши цените. Новоградните се со пониска цена. Но, ако паѓа уште соодносот кирија/цена а има таква тенденција веќе 10-20 години може и ни за 10 години да ти се исплати да купиш например во Франција и Монако рентниот приход е само 1-2% значи треба да си луд да купуваш иако растат цените кај и да е и тоа чудо ќе прсне. Исто е во Грција пренапумпани беа ама и таму ќе паѓаат веќе има заинтересирно и за купување и таму.

 

[valvoline]

Pazi sega,aj da se odlučam da kažeme utre da kupam stan.Za star stan od 50.000 evra za notar i danok na državata treba da platam 2000-2500 evra. Za tie pari 2 godini može pod kirija da sediš. Ili pak toj sto ke kupi stan so namera da go izdava znaci 2 godini treba da go izdava samo za ovie pizdarii. Koja nenormalna država ne može da veruva čovek ej.

 

[Schmeiser Schmit]

Pazi sega,aj da se odlučam da kažeme utre da kupam stan.Za star stan od 50.000 evra za notar i danok na državata treba da platam 2000-2500 evra. Za tie pari 2 godini može pod kirija da sediš. Ili pak toj sto ke kupi stan so namera da go izdava znaci 2 godini treba da go izdava samo za ovie pizdarii. Koja nenormalna država ne može da veruva čovek ej.

Ако земаш кредит имаш окулу 1% провизија од банката плус и некои фиксни банкарски провизии. А ако одиш и преку агент за недвижнини тие земаат окулу 2% исто провизија.

 

[Schmeiser Schmit]

Еве еден есап. Семејство А се решава да купи втор стан како вид на штедење. Семејство Б штеди пари во Банка.
Семејство А зема кредит за 55 квадарти стан по цена од 1000 евра квадрат (55000евра) на кредит од 6% и учество од 24000 евра на 15 години. Месечна рата им е 260 евра а го издаваат под крија за 150 евра.
За 15 години ја имаат следнава состојба
-Приход од кирија земам 180 евра да речам расте (15*12*180)=32400
-Вредност на стан да речеме рипнал од 1000 на 1800 евра квадрат (што мислам дека е и претерно) значи =55*1800=99000
Минус даноци (имот и тргување со недвижнини), одржување, банкарска провизија на кредит итн (-8000 евра)
Или 123400 евра
Семејство Б става 24000 евра во банка место за рата за кредит става 260 евра депозит во денари во банка орочени на 36 месеци со камата од 8% (Еуростандарт банка)
За 15 години ќе има
164500 евра
Сега за сега сум на страната на штедењето.

 

[*LION*]

И Американците ги сметаа недвижностите на најголема животна инвестиција па им пукна балонот со недвижности, и заради тие недвижности светот беше економска криза итн итн, ова што го гледам што се случува во Македонија на полето на недвижности многу ми личи на годините пред да се случи Американската хипотекарна криза така ми мирисаат работиве, според мое мислење нашиот пазар за недвижности ке крахира за 4-5 години од сега ниту тие станови што се изградија не се продадоа а се градат уште многу пати повеке згради итн, а цената во мегувреме на квадратен метар и исто...................... го чекам денот кога за 500 евра квадрат ке купам нов стан или станови.

 

[valvoline]

Еве еден есап. Семејство А се решава да купи втор стан како вид на штедење. Семејство Б штеди пари во Банка.
Семејство А зема кредит за 55 квадарти стан по цена од 1000 евра квадрат (55000евра) на кредит од 6% и учество од 24000 евра на 15 години. Месечна рата им е 260 евра а го издаваат под крија за 150 евра.
За 15 години ја имаат следнава состојба
-Приход од кирија земам 180 евра да речам расте (15*12*180)=32400
-Вредност на стан да речеме рипнал од 1000 на 1800 евра квадрат (што мислам дека е и претерно) значи =55*1800=99000
Минус даноци (имот и тргување со недвижнини), одржување, банкарска провизија на кредит итн (-8000 евра)
Или 123400 евра
Семејство Б става 24000 евра во банка место за рата за кредит става 260 евра депозит во денари во банка орочени на 36 месеци со камата од 8% (Еуростандарт банка)
За 15 години ќе има
164500 евра
Сега за сега сум на страната на штедењето.

Kako da ne.
Kaj nas veštački ripnaa cenite koga se smenija markite za evrovci,stanovite od 1000 marki kvadrat gi napravija 1000 evra. I taa cena ne mrdna ni nagore ni nadole celi 10 godini. Ama veke poslednive godina dena se oseka deka ovie ceni nema sansa da izdržat, kako što rekov realno 500 evra za poloven stan i max 700 evra za nov. Taka da ovaa tvojata prognoza deka do 1800e ke ripne kvadratot bi rekol deka e znanstvena fantastika,vo najdobar slučaj cenata ke ostane na 1000e za m2..Ovaa tvojata matematika paga u voda za 70%.Dobro e sto dojdoa Vmrovcite na vlast,maksimalno ja poednostavija birokratijata povrzana so gradenjeto na stanovi i kako sto site gledame so odličen rezultat. Se gradi na site strani,od proekt do početok na gradba vremetraenjeto e max 2-3 meseci,a vo vremeto na sdsm investitorite po poveke godini gi ebavaa da dojdat do potrebna dokumentacija i dozvozi za početok na izgradba. Na stanovite se lupa ekstra profit,so ovie ceni zarabotuvačkite se preku 100%,i ova nikade go nema samo vo Makedonija. Nema uste dolgo da izdrži,sekoj so nekoj dinar poveke vo žepovite se nafaka zgrada da pravi.

 

[Schmeiser Schmit]

Kako da ne.
Kaj nas veštački ripnaa cenite koga se smenija markite za evrovci,stanovite od 1000 marki kvadrat gi napravija 1000 evra. I taa cena ne mrdna ni nagore ni nadole celi 10 godini. Ama veke poslednive godina dena se oseka deka ovie ceni nema sansa da izdržat, kako što rekov realno 500 evra za poloven stan i max 700 evra za nov. Taka da ovaa tvojata prognoza deka do 1800e ke ripne kvadratot bi rekol deka e znanstvena fantastika,vo najdobar slučaj cenata ke ostane na 1000e za m2..Ovaa tvojata matematika paga u voda za 70%.Dobro e sto dojdoa Vmrovcite na vlast,maksimalno ja poednostavija birokratijata povrzana so gradenjeto na stanovi i kako sto site gledame so odličen rezultat. Se gradi na site strani,od proekt do početok na gradba vremetraenjeto e max 2-3 meseci,a vo vremeto na sdsm investitorite po poveke godini gi ebavaa da dojdat do potrebna dokumentacija i dozvozi za početok na izgradba. Na stanovite se lupa ekstra profit,so ovie ceni zarabotuvačkite se preku 100%,i ova nikade go nema samo vo Makedonija. Nema uste dolgo da izdrži,sekoj so nekoj dinar poveke vo žepovite se nafaka zgrada da pravi.

1800 e претерано ама ајде да им дадам шанса и на нив за да им се исплати стан треба за 15 години квадрат од 1000 да рипне на 2500 што е научна фантастика. Инаку профит на изведувач е 30-40% а не 100% ова ти го гарантирам од изведувачи го знам. Инаку несум ни оптимиста дека камата на депозит ќе остане 8% мислам дека ќе падне на 6-7% но, дури и со тоа пак ти се исплати да штедиш повеќе од инвестиција во стан сега за сега.

 

[dejan.z]

Pazi sega,aj da se odlučam da kažeme utre da kupam stan.Za star stan od 50.000 evra za notar i danok na državata treba da platam 2000-2500 evra. Za tie pari 2 godini može pod kirija da sediš. Ili pak toj sto ke kupi stan so namera da go izdava znaci 2 godini treba da go izdava samo za ovie pizdarii. Koja nenormalna država ne može da veruva čovek ej.

Луѓе освестете се данокот на имот според законот паѓа на терет на продавачот а не на купувачот, тоа јасно е наведено во член 20 од законот за даноци на имот.

 

[valvoline]

Opa,izgleda počnuva so rasprodažbata. Ajde neka mrdne rabotata.

http://www.reklama5.mk/Details.aspx?ad=604411

 

[Xibalba]

Opa,izgleda počnuva so rasprodažbata. Ajde neka mrdne rabotata.

http://www.reklama5.mk/Details.aspx?ad=604411

Ти да не си типот што ги трола на реклама5?

http://www.reklama5.mk/Details.aspx?ad=434323

 

[Jakove]

Ситуацијата е многу јасна. Доколку имаш пари во џеп повеќе се исплати да ги ставиш во банка со камата околу 5% (без амортизација) а со каматата да си плаќаш кирија, да амортизираш туѓ стан и кога сакаш да ја промениш населбата а притоа парите ти останале зачувани.

Сепак нашиот менталитет е поинаков - нели? “друго е да си на свое“.