Станови во Скопје, совети за купување.

  • Креатор на темата Креатор на темата StarDrom
  • Време на започнување Време на започнување
И замисли за истиот поврат, а со нула претпоставки, добри надежи и стискање палци, си можел да ги туриш во 10год обврзници на УСА и да си накривиш капа. Нит лук јал, нит лук мирисал, нит кираџии, цевки, даноци, амортизации и сл. глупости, а истите пари назад.

Класика, од кал да е, важно стан да е :)
Една од причините зошто не сакав да пишувам на форум е точно ова. И не е ништо лично спрема тебе.

Замисли да купев Биткоин 2011-та со истиве пари. Или да ги ставев 2015-та во S&P500, сега ке имав над 2 милиона. Лесно е да се паметува вака од страна, ама ниту знаеш како ми се движат средствата, дали се на кредит, готово, хипотека, вржани со нешто друго, или имам потреба од ваква инвестиција заради лични причини. Затоа, секој со својот памет.

Како што ти пишува последната реченица. Дали сега би купил стан како инвестиција? Не. Ама нели, класика. Сите знаат како подобро со твоите пари, од самиот себе.
 
И замисли за истиот поврат, а со нула претпоставки, добри надежи и стискање палци, си можел да ги туриш во 10год обврзници на УСА и да си накривиш капа. Нит лук јал, нит лук мирисал, нит кираџии, цевки, даноци, амортизации и сл. глупости, а истите пари назад.

Класика, од кал да е, важно стан да е :)
А замисли да не се соли памет и да се каже само браво?

Можда човекот зел кредити за да купи стан(ови). Левериџ на обврзници малце потешко.

Класика коментар, колку да се каже нешто…
 
Една од причините зошто не сакав да пишувам на форум е точно ова. И не е ништо лично спрема тебе.

Замисли да купев Биткоин 2011-та со истиве пари. Или да ги ставев 2015-та во S&P500, сега ке имав над 2 милиона. Лесно е да се паметува вака од страна, ама ниту знаеш како ми се движат средствата, дали се на кредит, готово, хипотека, вржани со нешто друго, или имам потреба од ваква инвестиција заради лични причини. Затоа, секој со својот памет.

Како што ти пишува последната реченица. Дали сега би купил стан како инвестиција? Не. Ама нели, класика. Сите знаат како подобро со твоите пари, од самиот себе.

Ако треба да замислам дека си имал 600к во 2011 и си ги чувал под перница, за да после 10год купиш стан во Скопје, и мене ќе ме боли богами, а камоли пак тебе.

Иначе коментирам само на тоа што е напишано, споредувам иста сума на пари и принос, со друга инвестиција од далеку понизок ризичен профил. Претпоставив дека ти се вложени во готово, но ако ти се на кредит, уште полошо, тие 300к се упола помалку. Крајно, ако не можеш да искрепиш аргументација преку бројки, тогаш не пишувај, што да ти кажам, твое си е.

BTW, не постои инвестирање од лични причини, туку само врз база на бројки, да не ги мешаме работите. Оти поинаку, лошите инвестиции на крајот ги викаме "долгорочни лични одлуки" :)

А замисли да не се соли памет и да се каже само браво?

Можда човекот зел кредити за да купи стан(ови). Левериџ на обврзници малце потешко.

Класика коментар, колку да се каже нешто…

Аххххх, класика, повторно магичниот левериџ преку кредит :)
Имам шишувано и за ова, оди најди и прочитај.
 
И како тоа и ќе пукне и ќе отиде на 4000 евра просечна цена? Што ќе пукне, динамит? Чиниш Скопје е ЛА, каде стан на оглас за 15 минути оди. Ќе пукне ако понудата многукратно ја надмине побарувачката. Односно пазарот се преплави со станови на продажба за кои никој нема интерес да ги купи или по некоја случајност луѓето решат дека е подобро да направат куќа некаде на периферија отколку да имаат стан во Карпош, Центар, Аеродром, К. Вода и слично. Ама пошто 99% од луѓево размислуваат ко тебе, интересот и понатаму ќе продолжи.
Кај мене во комшии зјаат празни куќи зашто цена бараат, а нема заинтересирани.
 
Ако треба да замислам дека си имал 600к во 2011 и си ги чувал под перница, за да после 10год купиш стан во Скопје, и мене ќе ме боли богами, а камоли пак тебе.

Иначе коментирам само на тоа што е напишано, споредувам иста сума на пари и принос, со друга инвестиција од далеку понизок ризичен профил. Претпоставив дека ти се вложени во готово, но ако ти се на кредит, уште полошо, тие 300к се упола помалку. Крајно, ако не можеш да искрепиш аргументација преку бројки, тогаш не пишувај, што да ти кажам, твое си е.

BTW, не постои инвестирање од лични причини, туку само врз база на бројки, да не ги мешаме работите. Оти поинаку, лошите инвестиции на крајот ги викаме "долгорочни лични одлуки" :)



Аххххх, класика, повторно магичниот левериџ преку кредит :)
Имам шишувано и за ова, оди најди и прочитај.

Тоа се обидувам да ти кажам, дека цело време пишуваш од појдовна точна полна со претпоставки. Не знам кој ти кажал дека не постои инвестирање од лични причини, затоа што апсолутно постои. Особено ако вложените пари ти даваат поголема сигурност за утре, и со тој процес, купиш и инвестиција и решиш животно прашање на некој близок.

Исто, не ти го сфаќам поривот да пишеш дека со истите пари, инвестирани на друго место, би заработил повеќе или со помалку мака. Постои нешто што се вика инвестирање во област која ти е позната. За мене е многу подобро да имам core investments во она што го работам подолго време, и ми е познато, со помала заработка, отколку да бркам инвестиција која не ми е позната.

Пишав и претходно, идејата ми е да направам диверзификација на инвестирањето. Тука спаѓаат и поризични инвестиции, но само откако ке креирам safety net.

Не сфаќам зошто се хејта инвестирањето во недвижнини, читај станови. Не постои човек што на купен стан има изгубено пари, освен ако го нема продадено заради коцка, болест или долгови. Затоа и е класика.
 
Ако треба да замислам дека си имал 600к во 2011 и си ги чувал под перница, за да после 10год купиш стан во Скопје, и мене ќе ме боли богами, а камоли пак тебе.

Иначе коментирам само на тоа што е напишано, споредувам иста сума на пари и принос, со друга инвестиција од далеку понизок ризичен профил. Претпоставив дека ти се вложени во готово, но ако ти се на кредит, уште полошо, тие 300к се упола помалку. Крајно, ако не можеш да искрепиш аргументација преку бројки, тогаш не пишувај, што да ти кажам, твое си е.

BTW, не постои инвестирање од лични причини, туку само врз база на бројки, да не ги мешаме работите. Оти поинаку, лошите инвестиции на крајот ги викаме "долгорочни лични одлуки" :)



Аххххх, класика, повторно магичниот левериџ преку кредит :)
Имам шишувано и за ова, оди најди и прочитај.
Никој не е до толку глуп. :pos:
 
Тоа се обидувам да ти кажам, дека цело време пишуваш од појдовна точна полна со претпоставки. Не знам кој ти кажал дека не постои инвестирање од лични причини, затоа што апсолутно постои. Особено ако вложените пари ти даваат поголема сигурност за утре, и со тој процес, купиш и инвестиција и решиш животно прашање на некој близок.

Исто, не ти го сфаќам поривот да пишеш дека со истите пари, инвестирани на друго место, би заработил повеќе или со помалку мака. Постои нешто што се вика инвестирање во област која ти е позната. За мене е многу подобро да имам core investments во она што го работам подолго време, и ми е познато, со помала заработка, отколку да бркам инвестиција која не ми е позната.

Пишав и претходно, идејата ми е да направам диверзификација на инвестирањето. Тука спаѓаат и поризични инвестиции, но само откако ке креирам safety net.

Не сфаќам зошто се хејта инвестирањето во недвижнини, читај станови. Не постои човек што на купен стан има изгубено пари, освен ако го нема продадено заради коцка, болест или долгови. Затоа и е класика.
Ти работиш со претпоставки, а не јас. Твои беа зборовите дека на 600к инвестирани ќе вратиш 300к за 10год., со еден куп претпоставки како тоа ќе се оствари преку кирии и пораст на вредноста. Јас само кажав дека истите пари ќе си ги добиел ако си ги ставел in the world's risk-free investment 10y US bond без никаква мака и труд.

И ако и понатаму тврдиш дека инвестирање во станови во Скопје е посигурно од инвестиција во америчка влада, тогаш или се инаетиш, или си бараш оправдување пред себе.

Инаку, постои инвестирање со лични преференции: не инвестирам во тутунска индустрија, или инвестирам само во зелени компании. Кога е мотивот "да ги обезбедам децата", тогаш е лична одлука, бидејќи независно какви и да се бројките, истите се секундарни на примарната цел. Повратот на инвестицијата е -- 'ртот добра надеж -- далеку на југ :)

И уште нешто: safety net на портфолио со инвестирани 100% во Skopje real estate е оксиморон само по себе :)
 
Ти работиш со претпоставки, а не јас. Твои беа зборовите дека на 600к инвестирани ќе вратиш 300к за 10год., со еден куп претпоставки како тоа ќе се оствари преку кирии и пораст на вредноста. Јас само кажав дека истите пари ќе си ги добиел ако си ги ставел in the world's risk-free investment 10y US bond без никаква мака и труд.

И ако и понатаму тврдиш дека инвестирање во станови во Скопје е посигурно од инвестиција во америчка влада, тогаш или се инаетиш, или си бараш оправдување пред себе.

Инаку, постои инвестирање со лични преференции: не инвестирам во тутунска индустрија, или инвестирам само во зелени компании. Кога е мотивот "да ги обезбедам децата", тогаш е лична одлука, бидејќи независно какви и да се бројките, истите се секундарни на примарната цел. Повратот на инвестицијата е -- 'ртот добра надеж -- далеку на југ :)

И уште нешто: safety net на портфолио со инвестирани 100% во Skopje real estate е оксиморон само по себе :)
  • Никаде не реков дека едното е посигурно од другото, туку дека мене бизнисот со недвижнини ми е попознат од treasury bonds. Не можам да тврдам кое е посигурно.
  • Никаде не реков дека сите станови се во Скопје :)
 
Ти работиш со претпоставки, а не јас. Твои беа зборовите дека на 600к инвестирани ќе вратиш 300к за 10год., со еден куп претпоставки како тоа ќе се оствари преку кирии и пораст на вредноста. Јас само кажав дека истите пари ќе си ги добиел ако си ги ставел in the world's risk-free investment 10y US bond без никаква мака и труд.

И ако и понатаму тврдиш дека инвестирање во станови во Скопје е посигурно од инвестиција во америчка влада, тогаш или се инаетиш, или си бараш оправдување пред себе.

Инаку, постои инвестирање со лични преференции: не инвестирам во тутунска индустрија, или инвестирам само во зелени компании. Кога е мотивот "да ги обезбедам децата", тогаш е лична одлука, бидејќи независно какви и да се бројките, истите се секундарни на примарната цел. Повратот на инвестицијата е -- 'ртот добра надеж -- далеку на југ :)

И уште нешто: safety net на портфолио со инвестирани 100% во Skopje real estate е оксиморон само по себе :)

Има некаде некој калкулатор кој би можел да го пресмета ова? Дали може од Македонија, или мора да се иде преку брокер? И дали ја знаеш провизијата?
 
@d(r)eamon Мене ме интересира ова, зашто се амерички обврзници што се дешава со курсот евро-долар? Пример ако фатиш 30% за 10 години, ама еврото се качило у однос на долар 10% дали си 20% у добивка ако ги извадиш. Зашто на крај на ден денарот е врзан со евро, недвижнина во МК е врзана со евро.

Дали може да се направи некаков currency hedge за ова да ја земеш целата добивка или увек ке губиш ако доларот падне?
 
Аххххх, класика, повторно магичниот левериџ преку кредит :)
Имам шишувано и за ова, оди најди и прочитај.
Си имам доволно прочитано за финансиски инструменти, така да, I'll pass.

Поентата ми е беше да се охрабри и почитува туѓиот труд и инвестирање, а не да се кажува што би било кога би било и кај да се инвестира.

Ако ти се инвестира во финансиски инструменти различни од становите во Скопје (коинциденција и темава така се вика, тогаш оди на другите теми и остави ги луѓето да си купуваат недвижнини во Скопје. На другите теми ќе бидеш од поголема помош.
 
Има некаде некој калкулатор кој би можел да го пресмета ова? Дали може од Македонија, или мора да се иде преку брокер? И дали ја знаеш провизијата?
Можеш преку IBKR да купуваш, провизиите се смешка, а претпоставувам истото би важело и за другите брокери. Оди во scanner, одбери bonds, и од таму бираш US Treasuries, ставаш критериуми за рочност и камата, само да знаеш имаш мал милион емисии, ќе ти излезат бајаги опции.

На кратко, имаш три типа на обврзници:
US T-Bills – рок до 1год.
US Notes – рок од 1-10 год.
US Bonds – рок 10-30 год.

И ова годиниве се само при првичното издавање, што е поразлично од тоа уште колку години има до крајното доспевање. Како и да се викаат од овие три, не те интересира, ти го кажувам само за да не те буни што е што, сите се државни обврзници.

Која е разликата? Дали исплаќа камата или не, односно дали иницијално:
  • се издаваат со дисконт (што ќе рече "на попуст") и не исплаќаат камата
  • се издаваат по face value (секогаш 100) но исплаќаат годишна камата
Во принцип T-Bills никогаш не исплаќа камата, туку се издаваат со дисконт. Пример, кога се издаваат ги плаќаш $92, а на достасување добиваш $100, разликата од $8 ти е профит на инвестицијата. Ако сакаш во проценти да го пресметаш не е баш 8,69% ($8/$92), бидејќи формулата по која ја сметаат камата ја третира годината со 360 дена.

1754375737378.png

Што ќе рече, профитот ти е $8, a приносот ти е 7,89%, по оваа стапка и ќе се тргува.
Ама пак ќе кажам. И ова не треба да те интересира толку многу, чисто ако сакаш да ја знаеш простата математика.
Иначе ова е формула само за обврзниците што не исплаќаат камата, а профитот ти е разликата меѓу помеѓу куповната цена и 100 (face value).

T-Notes & T-Bonds иницијално секогаш се издаваат на 100 (face value) и секогаш се издаваат со камата. Пример, Т-Note од 3год со 4% камата, кога ја купуваш ја плаќаш $100, потоа на секоја годишнина ти исплаќа $4 (вкупно $12=3x4), а на доспевање ти ги исплаќа и тие првично вложените $100. Формулата е друга, ама нема поента да ја пишувам, искрено.

Моментот кога ќе биде издадена обврзницата, веќе цената не е $100, туку се тргува секундарно и оди нагоре/надолу зависно од промената на каматните стапки. Она што е важно и треба да го знаеш е дека купуваш и тргуваш камата, размислувај само во каматни стапки, долариве се изведуваат и служат само за порамнување.

Е сега, овие двете што ги спомнав и носат камата, понекогаш инвеститорите ги делкаат и ги продаваат поединечно principal and coupon. Пример замисли имаш голем лист хартија за главницата, со перфорирани 3 купончиња од страна. Од погоре примерот, за главницата ти пишува дека ќе ти исплати $100 за 3год. од сега, а за купончињата ти пишува дека ќе исплати $4, секое купонче поединечно за 1, 2 и 3год. од сега. Е сега, ако им требаат пари, ама не толку многу и во таа сума, инвеститорот може да го скине купончето и само него да го продаде. Односно, продава исплата само на $4 за 1год од сега пример. И тоа купонче не носи камата, има само еден прилив и се виka STRIP, како кога ќе скинеш нешто. И тогаш автоматски станува бескупонска хартија, иста како таа најгоре T-Bill и се користи истата формула од погоре.

Еве од IBK пример на Note која плаќа камата, и пример на STRIP што не исплаќа камата и се тргува како бескаматен инструмент. Забележи дека во името има strip, no coupon.

1754375821836.png 1754375851629.png

Description:
SP 0 8/15/34 --> strip, 0% coupon, matures Aug 15/2034
T 4 3/8 5/15/34 --> note, 4.375% coupon, matures May 15/2034

Енивеј, она што е важно, кажав и погоре, тргуваш со каматни стапки, а не со долари (тие се само за порамнување). Обично во order entry обавезно ќе ја пишува каматната стапка во bid/ask, па ќе знаеш колку принос купуваш. И тоа е твојот принос што го купуваш, што е РАЗЛИЧНО од самата купонска камата на обврзницата.

Пример, на оној Note од погоре, каматата што ќе ја исплати е 4,375% годишно (по пола на секои 6 месеци) пресметана на $100 face value, ама ти не си платил толку, туку си ја платил $101.90, осносно си купил принос од 4,113% .

Бидејќи си платил $101,90, а на крајот добиваш само $100, што ќе рече иако ќе добиеш 4,375% камата секоја година, сепак приносот ти е 4,113% поради тој $1,90 extra face value што си го платил у старт. Ова е наједноставно што можам да го објаснам.

Е сега, откако ќе купиш цената може да варира горе/долу, зависно како се движат каматите моментално. Но, ако купуваш на 10год. без да ги чепкаш или да ги тргуваш, типот на fire and forget, тогаш ова не те интересира, колку сака нека варира, секоја година ќе си добиеш купонче, а на крајот и главницата.

@d(r)eamon Мене ме интересира ова, зашто се амерички обврзници што се дешава со курсот евро-долар? Пример ако фатиш 30% за 10 години, ама еврото се качило у однос на долар 10% дали си 20% у добивка ако ги извадиш. Зашто на крај на ден денарот е врзан со евро, недвижнина во МК е врзана со евро.

Дали може да се направи некаков currency hedge за ова да ја земеш целата добивка или увек ке губиш ако доларот падне?

Така е како што кажуваш, затоа имаш investment risk and currency risk, различни се и ние од МК сме изложени на двете.

Currency hedge? Зависи каде вложуваш, имаш ЕТФ фондови на SPX500 кои се со вграден ЕУ/УСД хеџ, месечно ги балансираат за валутен ризик, и практично го добиваш повратот на СП индексот, со trimmed currency risk. Во твојот пример, ако СПХ врати 30%, ти ќе добиеш само 20% поради тоа што еврото ојачало во однос на доларот. Маната му е што си врзан да инвестираш само во индексот, а очекувано веројатно би имал и повисоки провизии.

Ако си фирма и имаш очекуван прилив во долари, а обврски во евра, тогаш одиш со forward contracts. Не се пристапни за retail investors.

За ситна боранија како нас, едина опција е да хеџираш преку currency options. Еве од ChatGPT што значи тоа:

1754375894138.png

Ај да кажеме за пример ако инвестираш во УСД обврзници знаеш кога ти е приливот од камата и главница, па ќе можеш отприлике да определиш expiry, и да видиш колку ќе те кошта премијата (што нормално, ќе ти го намали приносот), и ќе треба нон-стоп да ги купуваш за секој купон поединечно. Со тоа што секогаш кога ќе ги купуваш, моменталните спот цени на валутите ќе бидат различни, што значи и различни премии секој пат, за секој купон.

За индивидуални инвестиции, пример купиш Тесла акции, малце потешко, да не речам невозможно. Бидејќи, прво треба да процениш кога ќе ги продадеш акциите, за колку $ ќе ги продадеш, и на крајот да процениш колку би бил курсот на ЕУ/УСД во времето кога ќе ги продадеш, па да видиш дали ќе имаш математика. Едноставно кажано, треба да го процениш и инвестицискиот и валутниот ризик истовремено.

Она што ти го прашуваш, долар за долар поврат, независно од типот на инвестиција, а без никаков врзан валутен ризик, мислам дека не постои.

Си имам доволно прочитано за финансиски инструменти, така да, I'll pass.

Поентата ми е беше да се охрабри и почитува туѓиот труд и инвестирање, а не да се кажува што би било кога би било и кај да се инвестира.

Ако ти се инвестира во финансиски инструменти различни од становите во Скопје (коинциденција и темава така се вика, тогаш оди на другите теми и остави ги луѓето да си купуваат недвижнини во Скопје. На другите теми ќе бидеш од поголема помош.

Сакаш да кажеш дека ако не планирам да инвестирам во станови по Скопјето, тогаш не смеам да имам мислење и да го кажам истото?
 
@d(r)eamon temata e stanovi vo skopje soveti za kupuvanje. slobodno ti ima si mislenje i postiraj si go. u idnina najdi soodvetna tema za diskutiranje bonds i tbill posto toa apsolutno nema vrska so temata. ednata i drugata investicija se totalno razlicni i nemaat nikakva dopirna tocka a da ne zborime za sporedba.
 
@d(r)eamon temata e stanovi vo skopje soveti za kupuvanje. slobodno ti ima si mislenje i postiraj si go. u idnina najdi soodvetna tema za diskutiranje bonds i tbill posto toa apsolutno nema vrska so temata. ednata i drugata investicija se totalno razlicni i nemaat nikakva dopirna tocka a da ne zborime za sporedba.

Ако ништо друго, ликот изгубил саат време да го напише постот, треба барем тоа да му се цени. Не е класичен оф топик, туку има бајаги корисни информации за инвестирање.
 

Kajgana Shop

Back
На врв Bottom